Kaufpreis­aufteilung

Wie hoch ist die AfA bei gebrauchten Immobilien und wie ermittelt das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung?

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein wesentlicher steuerlicher Vorteil, den Eigentümer von vermieteten Immobilien nutzen können. Sie erlaubt es, die Kosten für das Gebäude – nicht den Boden – über mehrere Jahre hinweg von der Steuer abzusetzen. Bei gebrauchten Immobilien beträgt die jährliche AfA in der Regel 2 % des Gebäudewerts und wird über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurde. Für ältere Immobilien liegt der Abschreibungssatz bei 2,5 % über 40 Jahre.

Wie ermittelt das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung?

Beim Kauf einer Immobilie wird der Kaufpreis in den Anteil für das Gebäude und den Boden aufgeteilt. Da der Grundstückswert nicht abschreibbar ist, ist es für den Eigentümer von Vorteil, einen möglichst hohen Gebäudeanteil zu haben, um eine größere Abschreibung zu nutzen. Das Finanzamt verfolgt jedoch meist das Ziel, den Grundstücksanteil höher und den Gebäudeanteil geringer anzusetzen.

Das Finanzamt verwendet in der Regel folgende Methoden zur Kaufpreisaufteilung:

1. Bodenrichtwert: Das Finanzamt zieht den Bodenrichtwert für die jeweilige Lage der Immobilie heran. Dieser Wert gibt eine Orientierung, wie viel der Grund und Boden in dieser Region wert ist.
2. Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums: Oft wird eine standardisierte Arbeitshilfe genutzt, die den Kaufpreis aufteilt. Diese Arbeitshilfe basiert auf allgemeinen Annahmen und berücksichtigt nicht immer die individuellen Merkmale der Immobilie.

Beispiel: Wenn der Kaufpreis einer Immobilie 500.000 Euro beträgt und der Bodenrichtwert 150.000 Euro, nimmt das Finanzamt an, dass der Bodenwert 30 % des Kaufpreises ausmacht. Der Gebäudewert wäre dann 350.000 Euro. Die AfA würde sich in diesem Fall auf den Gebäudewert von 350.000 Euro beziehen, sodass jährlich 2 % von 350.000 Euro, also 7.000 Euro, abgeschrieben werden können.

Warum ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung sinnvoll ist

Die vom Finanzamt vorgenommene Aufteilung kann oft ungenau sein und führt dazu, dass der Gebäudeanteil niedriger und der abschreibbare Betrag kleiner ausfällt. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung hilft dabei, den tatsächlichen Gebäudewert korrekt zu ermitteln. Es berücksichtigt besondere Merkmale der Immobilie, wie Sanierungen, Modernisierungen, oder eine besondere Lage, die den Gebäudewert erhöhen können. Dieses Gutachten bietet eine fundierte Grundlage, um gegenüber dem Finanzamt einen höheren Gebäudewert nachzuweisen und so die steuerliche Abschreibung zu maximieren.

Welche Informationen enthält ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung?

• Ermittlung des Bodenwerts: Der Wert des Grundstücks wird anhand von Bodenrichtwerten, Lage und Größe des Grundstücks bestimmt. Hierbei fließen lokale Marktbedingungen sowie infrastrukturelle Faktoren in die Berechnung ein.
• Bewertung des Gebäudewerts: Der Wert des Gebäudes wird separat ermittelt, basierend auf Baujahr, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und eventuellen Sanierungsmaßnahmen. Auch energieeffiziente Umbauten und wertsteigernde Renovierungen werden berücksichtigt.
• Berücksichtigung von Markt- und Objektbesonderheiten: Im Gegensatz zur pauschalen Aufteilung des Finanzamts werden in einem professionellen Gutachten individuelle Merkmale der Immobilie, wie z.B. architektonische Besonderheiten oder der bauliche Zustand, detailliert bewertet.
• Nachvollziehbare Aufteilung des Gesamtkaufpreises: Das Gutachten liefert eine klare und nachvollziehbare Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Boden- und Gebäudewert, die dem Finanzamt als Grundlage für die steuerliche Berechnung dient.
• Steueroptimierungspotenzial: Durch die genaue Aufteilung des Kaufpreises können Sie sicherstellen, dass der Gebäudewert möglichst hoch angesetzt wird, um die jährliche Abschreibung zu maximieren und dadurch langfristig steuerliche Vorteile zu erzielen.

Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung gibt Ihnen also nicht nur eine rechtssichere Grundlage für die korrekte Abschreibung, sondern schützt Sie auch davor, durch eine ungenaue Schätzung des Finanzamts steuerliche Vorteile zu verschenken. Es ist besonders nützlich für Kapitalanleger, die von der AfA profitieren möchten, und hilft dabei, den Wert Ihrer Immobilie genau zu dokumentieren und die Steuerlast zu optimieren.